Почему хрущевка лучше новостройки в Девяткино?

В предыдущей записи я подробно объяснил, почему мы продали квартиру и переехали в город из многоэтажной деревни. В этой записи я постараюсь рассказать о том, чем же хрущёвка в московском районе лучше, чем новостройка в Девяткино. Но для начала нужно рассказать, как мы выбирали квартиру.

Двушка в хрущевке – метраж и стоимость

При покупке нас интересовала определённая область вокруг детского сада, который на тот момент посещала Маша. В этом районе мы уже успели пожить в двух съёмных квартирах, поэтому с местностью были знакомы.

Сначала поиск был ограничен улицами Бассейная, Варшавская, Кубинская, Краснопутиловская и Ленинским проспектом. Но позже выяснилось, что район хрущевок по нечетной стороне Новоизмайловского проспекта (слева на карте) входит в программу реновации, которую никто не спешит осуществлять

Программа мутная, полезность её в текущем виде сомнительная, но для банков это весомая причина не выдавать ипотеку. Хотя, судя по информации в сети, в Москве с этим проблем нет – там при переезде в новое жильё по программе реновации банки просто заменяют предмет залога. Ведь по условиям новая квартира не может быть хуже старой. Но мы всё равно исключили данный квартал из зоны поиска. Тем более что сами продавцы квартир нас предупреждали о том, что у них уже был неудачный опыт предыдущих сделок.

Стоит сказать, что некоторые предложения в этом районе были очень заманчивыми: 3,3 млн. рублей за двушку в 44 квадратных метра. Это 75 000 рублей за квадрат — дешевле чем в новостройках Мурино и Девяткино. Очень подмывало рискнуть и попробовать обратиться в банк с таким объектом, но мы не стали тратить на это время.

Вот так выглядела эта квартира. Слева за стеной дрых съёмщик. Главное ничего не трогать =)

В оставшемся районе мы отсеяли квартиры на первом и последнем этажах. Если с первым этажом всё понятно, то с последним основной причиной была не боязнь протечек крыши, а отсутствие балконов на крайних этажах хрущёвок местных серий. В условиях небольшого метража балкон должен быть очень полезен, хотя бы для сушки белья. Поэтому для нас он очень важен.

Также мы не очень хотели брать четвёртый и третий этажи, потому что без лифта туда добираться несколько лениво. Но при хорошей цене согласились бы с неудобствами.

За несколько месяцев нами было просмотрено множество вариантов квартир разной степени убитости. После перебора всех объявлений и нескольких живых просмотров мы уже выучили основные планировки и схемы расположения комнат. Потом могли по фотографиям понять – что нас ждёт и стоит ли объявление потраченного времени.

Да, забыл уточнить, искали мы сами, без агента. Потому что не видели смысла в лишнем посреднике. Всё равно все шаблоны документов будут предоставлены банком.

В тех квартирах, что мы смотрели, цены варьировались от 3,5 до 4.3 миллионов. Были варианты дороже, но высокие цены там не подкреплялись какими-либо преимуществами, только финансовыми ожиданиями владельцев.

В итоге лучшим оказался вариант двухкомнатной квартиры 44,5 кв.м. на втором этаже пятиэтажки за 3,9 млн. рублей на пересечении улиц Варшавской и Бассейной. Её мы и приобрели этой весной.

Потом был очень заморочный ремонт, затем продажа девяткинской квартиры, но об этом позже. Сейчас же обсудим, чем двушка в хрущёвке нам показалась лучше однушки в новостройке?

Сравнимая цена и метраж

Квартиру в Девяткино мы брали у компании Арсенал-Недвижимость. Они до сих пор продают остатки в том же доме и однушка там стартует от 3,388 млн. рублей за 32,9 кв.м. (102 978 рублей за квадрат — грабёж) В 2013 году свою однушку в 36,4 кв.м. мы брали за 3 млн. Это 82 417 рублей за квадратный метр. Беглый просмотр объявлений показывает, что 80 – 100 тысяч это сейчас средняя цена за метр в новостройке в Девяткино и Мурино.

Судя по нашему опыту поиска квартиры, цена на квадратный метр в двушке в хрущевке также варьируется от 75 000 до 110 000 рублей в зависимости от места и состояния. Наш вариант стоил 87 640 рублей за метр.

Для чего вся эта математика? Чтобы показать, что средняя однушка в гетто может стоить столько же, сколько большая по размеру двушка в хрущёвке в нормальном районе.

Нужно отметить, что очень много квартир в новостройках продаётся без отделки. Количество вложений времени и средств в доведение таких квартир до пригодного к жизни состояния сравнимо с затратами на ремонт в хрущевке. Да и в новостройках с отделкой часто нужно что-то переделывать, мы у себя с этим тоже сталкивались. Но про ремонт я расскажу в отдельной записи.

Вот так у нас облупилась краска в ванной с ремонтом от застройщика в девяткинской квартире

Если цены схожи, то можно перейти к явным различиям.

Мало этажей и квартир

Малоэтажность это то, что я стал очень ценить, пожив в Девяткино. Всё детство во Пскове я прожил в двушке в четырёхэтажной хрущёвке, где на первом этаже были какие-то организации. И жить там было клёво, потому что все друг друга знали. Забавно, что по планировке эта двушка была зеркальным отражением нашей новой квартиры.

После угнетающих бетонных джунглей кварталы с пятиэтажными хрущёвками уже не кажутся каким-то негативным наследием совка. Наоборот, они напоминают что-то тёплое ламповое из детства =)

В нашем «новом» доме 80 квартир из них всего 10 однушек. Много двушек со свежим ремонтом. Несколько квартир делало ремонт параллельно с нами. Это говорит о том, что происходит постепенное обновление жильцов. В подъезде всего две квартиры с пенсионерами. И они вполне адекватные люди. Не городские сумасшедшие, которых все боятся и ожидают увидеть в подобных районах.

В нашем прошлом девяткинском доме было 719 квартир из них однокомнатных 507 штук. При этом этажность была небольшой по местным меркам – в основном 16 этажей и одна секция на 18. В соседнем Муринском посаде строили дома по 27 этажей на 1200 квартир с таким же соотношением студий и однушек к большим квартирам.

Один такой дом по количеству жильцов легко обгонит какой-нибудь город Верхоянск, не говоря уже о посёлках городского типа. И если в Верхоянске будет свой мэр и администрация, то в монструозных новостройках могут завестись только бандитские управляющие компании, которые будут грызться между собой и выносить мозг жильцам. И ничего с этим не поделаешь, так как сменить УК можно только большинством голосов на общем собрании. А как можно собрать и организовать полторы тысячи человек в одном месте? Тут целый стадион нужен.

По площади, занимаемой домом новостройка превосходит хрущёвку в полтора раза. Но квартир в новостройке в среднем больше в 10 раз. А где-то и в 15. То есть, чтобы разместить такое же количество жильцов в пятиэтажных хрущёвках понадобилось бы 10-15 домов, вместо одного.

Плотность населения и инфраструктура

Теперь стоит сравнить микрорайоны. В нашем новом районе около 70 домов. 90% из которых хрущёвки. Новостроек нет. В Девяткино было 9 больших новостроек. Площадь районов примерно одинаковая, и по населению они тоже схожи.

Из инфраструктуры в Девяткино было полтора детских сада (второй сад еще не достроен) и пол почты (небольшой закуток с ограниченным функционалом в нелегальном торговом комплексе). Магазины считать не будем, их везде полно.

В новом районе в радиусе 500 метров имеется:

1. Взрослая поликлиника
2. Полноценное почтовое отделение
3. 7 детских садов
4. 2 школы
5. Библиотека
6. МФЦ
7. 2 участковых пункта полиции
8. Отделение полиции
9. Дом молодёжи

И это только в радиусе 500 метров. Всё остальное есть в радиусе километра. Напомню – в Девяткино у нас только до метро нужно было 1,7 км идти пешком.

Пешая доступность

Всё, что я перечислил выше доступно в пределах микрорайона. Это значит, что добраться туда можно не пересекая ни одной автомобильной дороги. Всё движение будет по пешеходным дорожкам внутри квартала или по дворовым проездам. После девяткинских дворов, из которых сделали дублёр шоссе, это кажется величайшим достижением цивилизации.

Можно не бояться отпускать детей в школу и без проблем ходить пешком в детский сад, потому что нет необходимости пересекать дороги. К тому же весь квартал засажен деревьями, в том числе и плодовыми – которые очень красиво цветут весной и радуют глаз всякими яблоками и грушами осенью.

Гулять по пешеходным дорожкам гораздо приятнее и удобнее, чем лавировать между машин в новостройках. В этом плане старый советский микрорайон напоминает кварталы в европейских городах, но на минималках. Потому что аккуратности и ухоженности у нас сильно меньше, да и дома было бы неплохо капитально отремонтировать.

Парки и зелень

Приятным бонусом для нас стало соседство с двумя парками: парком Победы и парком Авиаторов. В первом Машуня очень полюбила кататься на лодках, а во втором есть монумент в виде самолёта и освещённые тропинки для бега.

Вечером на лодочках кататься особенно приятно

В Девяткино парки есть только на бумаге. По факту это просто немного облагороженные пустыри, засранные собачниками и алконавтами. Гулять там неприятно.

Большое разнообразие транспорта

До девяткинского метро добираться нужно было долго и мучительно. Теперь же до метро Парк Победы нам нужно пройти всего 600 метров и всего один перекрёсток со светофором. К тому же в нашем распоряжении чистый широкий тротуар, а не грязные девяткинские тропинки, которые убираются только несколько раз в год.

Посмотри, как прекрасно Девяткино без наркотиков

Да и с машиной всё гораздо удобнее. Стоянка у нас теперь ближе на 200 метров. И вариантов проезда стало больше. Можно куда угодно через город кататься, или сразу на ЗСД выехать и без светофоров доехать до КАДа.

Помимо машины и метро у нас теперь рядом с домом ездят трамваи, троллейбусы, большие низкопольные автобусы и ненавистные мне маршрутки. Вариантов куда-то добраться – множество. В крайнем случае, такси в большинство мест стоит не больше 500 рублей (если только в гетто на окраине не ехать).

И фонтанов в Девяткино тоже нет =)

Есть даже велопрокат. Но пока что он только в зачаточном состоянии – станций очень мало и почти все они в центре.

Итог

Думаю, по тональности записи заметно, что новым районом и квартирой я всячески доволен. Девяткино теперь вспоминается как что-то далёкое, и съездить туда снова не тянет. Этой записью я предлагаю всем потенциальным покупателям новостроек задуматься — возможно хрущёвка будет лучшим выбором.